STF avança para garantir imunidade de ITBI na transferência de imóveis para empresas do setor imobiliário

O Supremo Tribunal Federal formou maioria para consolidar um entendimento de extrema relevância para o mercado imobiliário, empresas e holdings patrimoniais: a transferência de imóveis para uma pessoa jurídica com o objetivo de integralizar o capital social possui direito à imunidade do ITBI, independentemente de a empresa ter como atividade principal a compra, venda ou locação de imóveis. A discussão, julgada sob o Tema 1.348 da repercussão geral, coloca fim a um histórico de intensos litígios entre contribuintes e prefeituras.

A controvérsia existia porque, embora a Constituição Federal determine que o imposto não incide na integralização de capital, diversas administrações municipais argumentavam que empresas com atuação preponderantemente imobiliária perderiam o benefício. O STF esclareceu que essa restrição de atividade se aplica exclusivamente a outras operações societárias específicas, como fusão, cisão ou incorporação, e nunca à simples formação ou aumento de capital social por meio de bens.

Apesar da vitória para a segurança jurídica, o tribunal estabeleceu limites importantes. O primeiro é o teto da imunidade: a não incidência do imposto restringe-se estritamente ao valor do imóvel correspondente ao capital social que está sendo integralizado. Caso o valor do bem supere esse montante, a diferença excedente permanece sujeita à cobrança do tributo, conforme já fixado no Tema 796. O segundo ponto é o combate a abusos; os ministros ressalvaram que a decisão não protege fraudes, simulações ou planejamentos artificiais, permitindo que os municípios fiscalizem e cobrem o ITBI caso comprovem o intuito de burlar o Fisco em operações fictícias.

Na prática, o posicionamento traz alívio financeiro e previsibilidade considerável para construtoras, incorporadoras e famílias que organizam seu patrimônio em holdings. A eliminação da bitributação indevida reduz custos operacionais, desestimula processos judiciais repetitivos e confere maior solidez à gestão de ativos imobiliários no país.